Louer un logement 2/3

Le contrat de location

Et voilà vous avez trouvé le logement souhaité. Voici ce qu'il faut savoir sur vos droits et vos devoirs concernant le contrat de location.

Le contrat de location est établi obligatoirement par écrit.

Il doit indiquer :

• le nom du bailleur et son domicile, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
• la date de prise d’effet et la durée du bail ;
• la consistance et la destination de la chose louée ;
• la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive (une cave ou un garage par exemple), la désignation des parties, de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Les frais d’agence pour la conclusion du contrat de bail seront payés pour moitié par le locataire. Seuls seront facturés, les frais liés à l’établissement du contrat et non les éventuels frais annexes.

L'état des lieux à l'entrée du locataire

Un état des lieux doit être joint au contrat. Il peut être établit conjointement par les deux parties, par l'agence immobilière ou un huissier. Dans tous les cas, les deux parties devront signer le document et s'en voir remettre une copie.

Attention aucun frais lié à l'établissement de l'état des lieux ne peut être demandés au locataire si il n'a pas été fait par un huissier.

Le locataire peut demander à faire modifier l'état des lieux pendant un mois pour tout ce qui concerne le chauffage.

A défaut d’état des lieux et en cas de contestation, celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux pourrait se voir imposer une présomption de non-conformité.

Les diagnostiques obligatoires

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

• le diagnostic de performance énergétique,
• le constat de risque d’exposition au plomb.

Ce qui ne devrait pas figurer sur le bail

Face à certains abus, loi loi prévoit une liste de clauses qui sont abusives et donc ne devraient pas être sur les contrats.

Ces pratiques sont donc jugées illégales :

• obligation pour le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables,
• obligation de payer son loyer par prélèvement automatique ou à l'avance,
• obligation de se voir prélever son loyer directement sur son salaire,
• autorisation unilatérale pour le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat,
• autorisation du bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction au règlement intérieur à l’immeuble,
• le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue par la loi,
• interdiction au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
• obligation pour le locataire de verser, des sommes d’argent en plus de celles prévues par la loi,
• obligation pour le locataire de payer des frais de relance ou d’expédition de la quittance,

Cette liste est bien entendu non exhaustive.

Le dépôt de garantie

Le montant est plafonné par la loi.
Depuis le 9 février 2008, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer.
Le délai de restitution est aussi fixé par la loi.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

Cela signifie que le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie :

• les sommes relatives à la réalisation des travaux à la charge du locataire ;
• les charges locatives non encore payées ;
• les impôts et taxes à la charge du locataire (par exemple, taxe d’habitation si elle est payée par le bailleur).

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

La durée du contrat

La loi prévoit que le contrat de location est conclu :

• pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques,
• et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

A la fin de la durée initiale et si le bailleur ou le locataire ne donne pas congé, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est la même que le contrat initial (3 ou 6 ans).

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à 3 ou 6 ans mais peut être supérieure.

Le montant du loyer

Il peut être fixé librement pour les logements neufs, les logement vacants qui ont fait l'objet de travaux de mise en conformité et ceux conforment aux normes faisant l'objet d'une première location.

Ainsi, en cas de remise en location d’un logement, sans aucun travaux de remise en conformité, la détermination du loyer du nouveau locataire n’est pas libre. En cas de non-respect par le bailleur de ces dispositions, le locataire dispose, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d’un délai de deux mois pour contester le montant du loyer.

La quittance de loyer

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tout de même tenu de délivrer un reçu.

Il semble possible de suspendre le paiement du loyer dès lors que l’absence de remise de la quittance cause un réel préjudice au locataire (par exemple : suspension du versement des allocations logement).

L'augmentation annuelle du loyer

Deux "augmentations" du loyer (et non des charges) sont possibles et encadrées par la loi :

• l’augmentation lors du renouvellement du contrat qui ne doit avoir lieu que s’il est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché. Le bailleur doit proposer un nouveau loyer au locataire 6 mois avant la date de renouvellement.
  
  En cas de désaccord, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation qui trouvera un arrangement.
• l’augmentation annuelle liée à une clause de révision figurant dans ce cas obligatoirement dans le contrat. Celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
  
  Depuis le 9 février 2008, l’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder "la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers".

Les charges

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, et sont exigibles sur justification en contrepartie :

• Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la location,
• Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun (ascenseur...),
• Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle soit en positif, soit en négatif pour le bailleur.

Durant un mois à compter de l’envoi de la régulation, les pièces justificatives doivent etre tenues à la disposition des locataires.

Liste des charges récupérables

vous trouverez sur le site du gouvernement logement.gouv.fr la liste des charges récupérables.